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Brújula de compra

El sector inmobiliario en México


Por Amadeo Segovia Guerrero y Carlos Enrique García Soto
(3 septiembre de 2012)

La vivienda es una de las necesidades básicas del ser humano, en torno a la cual se llevan a cabo una gran cantidad de actividades cotidianas. Por eso, para garantizar la calidad de vida, además de considerar la cantidad de personas que tienen un lugar donde vivir, es importante considerar los materiales con los que está construida, la ubicación geográfica, sus dimensiones, así como la disponibilidad de infraestructura básica y servicios, entre otros aspectos.

Derivado de la importancia que ésta tiene, la política de promoción de la vivienda ha formado parte de la agenda gubernamental desde hace tiempo. En la década de los setenta, se implementaron políticas de apoyo por parte del sector público, que llevaron a la creación de instituciones nacionales y estatales cuyo objetivo era el financiamiento y la construcción de viviendas de interés social en zonas urbanas.

En los años ochenta, los programas de vivienda principalmente de interés social financiados por instituciones como Infonavit y Fovissste desarrollaron algunos espacios multifamiliares en régimen de condominio, principalmente de tipo vertical.

Después de los sismos de 1985, en el Distrito Federal se hicieron adecuaciones a la normatividad en materia construcción para garantizar una mejor calidad de vivienda que considerara la alta sismicidad en el país. Es importante mencionar que dicho Reglamento se encuentra a la vanguardia respecto de países afectados también por este tipo de fenómenos como Estados Unidos, Japón o Chile.

En 1992, se modificó la política nacional de vivienda, al transformarse el papel del gobierno que dejó de construir vivienda para sólo financiarla y el sector privado y social se convirtieron en los responsables de la generación y construcción de ella. En los años posteriores, se buscó a través de los Planes Nacionales de Desarrollo implementados por las administraciones federales garantizar el acceso a la vivienda a todos los mexicanos.

En junio de 2006 se promulgó la Ley de Vivienda a través de la cual se hace hincapié en que ésta es un derecho de los mexicanos que debe ser cubierto mediante la acción del sector público, privado y social, así como de la importancia de ésta como motor del desarrollo económico del país. Asimismo, se crea la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi) cuya función es “formular, ejecutar, conducir, evaluar, y dar seguimiento a la Política Nacional de Vivienda y el Programa nacional en la materia, así como proponer, en su caso, las adecuaciones correspondientes, de conformidad con los objetivos y prioridades que marque el Plan Nacional de Desarrollo”.

En esta Brújula de compra te presentamos una radiografía del sector inmobiliario en México que incluye la situación de la vivienda y el sector de la construcción en el país; en segundo lugar, todo lo relacionado con los financiamientos y créditos en este sector. En una segunda entrega, te mostraremos los resultados de la encuesta realizada por la Dirección General de Estudios sobre Consumo de la Procuraduría Federal del Consumidor, para la percepción del consumidor del sector inmobiliario en el Distrito Federal.

 

Situación de la vivienda en México


Según información de la Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los Hogares (ENIGH), en 2010 el parque habitacional era de 28.5 millones de viviendas particulares habitadas, de las cuales, 20.3 millones (71.2%) eran propias o estaban siendo pagadas por los propietarios.

De las viviendas propias 7.3 millones de sus propietarios (36.1%) las mandaron construir, 6.8 millones (33.4%) las construyeron ellos mismos y 5.3 millones (25.9 %) compró la vivienda construida, y el resto fue obtenido por los propietarios de otro modo.

Características de la vivienda

 

Nacional

Porcentaje

Tenencia de la vivienda

Tenencia

28,513,038

100%

Propia

18,612,803

65.3%

  Rentada

4,073,404

14.3%

Prestada

3,745,728

13.1%

Propia pero la están pagando

1,672,103

5.9%

Intestada o en litigio

270,070

0.9%

Otra situación

138,930

0.5%

Adquisición de vivienda construida

Viviendas propias

20,284,906

100%

Se mandó construir

7,316,310

36.1%

El propietario la construyó él mismo

6,784,951

33.4%

Se compró construida

5,254,409

25.9%

Se obtuvo de otra manera

929,236

4.6%

Fuente: Información citada por Sociedad Hipotecaria Federal con información de la ENIGH, 2010.

Respecto a la forma en que se llevó a cabo el proceso de compra, 55.3% de las familias la obtuvo con recursos propios, el restante, lo hizo gracias a los créditos otorgados por el Infonavit, el Fovissste o el Fonhapo.

Viviendas propias (pagadas y en proceso de pago)

 

Usada

Nueva

Financiamiento

2,620,098

100%

2,634,311

100%

Infonavit, Fovissste o Fonhapo

577,469

22%

1,512,577

57%

Recursos propios

1,447,703

55%

473,052

18%

Banco, Sofol o Caja de ahorro

282,099

11%

415,935

16%

Otra institución

89,614

3%

172,178

7%

Préstamo familiar, amigo o prestamista

121,223

5%

34,097

1%

No especificado

101,990

4%

26,472

1%

Fuente: Información citada por Sociedad Hipotecaria Federal con información de la ENIGH, 2010.


En relación a la zona en donde se construyen las viviendas, la mayoría de éstas, se ofrecen en poblaciones que rebasan los 100 mil habitantes.


Tipo de vivienda

Usadas

Nuevas

Habitantes por localidad

2,620,098

100%

2,634,311

100%

100 mil o más

1,784,253

68%

2,193,042

83%

De 15 mil a 99 mil 999

322,532

12%

325,495

12%

De 2 mil 500 a 14 mil 999

184,393

7%

41,303

2%

Menos de 2 mil 500

328,920

13%

74,471

3%

 

En cuanto a la antigüedad de las viviendas usadas, el 26% tiene hasta 5 años, 21% tiene entre 21 y 30 años, y 22% tiene 31 años o más.

 

Usada

Antigüedad (años)

2,620,098

100%

Hasta 5

669,116

26%

De 6 a 10

163,467

6%

De 11 a 15

267,548

10%

De 16 a 20

399,250

15%

De 21 a 30

547,718

21%

De 31 a 40

276,966

11%

Más de 40

296,033

11%

Fuente: Información citada por Sociedad Hipotecaria Federal de acuerdo con datos de la ENIGH, 2010.

 

Clasificación, demanda y oferta de vivienda en México

El INEGI clasifica las viviendas de acuerdo con su tipo y clase. Esta medición permite conocer de forma la forma como el sector se comporta.

De acuerdo con el INEGI, entre 1990 y 2010 el total de viviendas (particulares y colectivas) registró un crecimiento de 76.7%, es decir, pasó de 16,197,802 a 28,614,991, como se muestra en la siguiente tabla.

Características de las viviendas Por tipo y clase 1990 a 2010

 

1990

2000

2005

2010

Total

16,197,802

21,954,733

24,719,029

28,614,991

Vivienda particular

16,183,310

21,942,535

24,706,956

28,607,568

Casa independiente y local no construido para habitación

13,524,324

18,734,206

20,800,870

25,932,350

Departamento en edificio y vivienda o cuarto en vecindad

2,202,354

2,110,281

2,919,004

2,020,229

Cuarto en la azotea

37,574

29,495

26,648

16,505

Vivienda móvil

9,046

6,667

7,575

9,327

Refugio

11,736

3,576

2,419

2,201

No especificadoa

398,276

1,058,310

950,440

626,956

Vivienda colectiva

14,492

12,198

12,073

7,423

Nota: Cifras correspondientes a las siguientes fechas censales: 12 de marzo de 1990; 14 de febrero de 2000; 17 de octubre de 2005; y 12 de junio de 2010.
aEste rubro incluye viviendas sin información de ocupantes: para 1990 (136,341); para 2000 (425,724); para 2005 (647,491); y para 2010 (448,195).
Fuente: INEGI. Censos de Población y Vivienda, 1990, 2000 y 2010. INEGI. II Conteo de Población y Vivienda, 2005.

El mercado en este sector lo componen dos factores que determinan su demanda (constituida por aquellos que buscan obtener una vivienda o mejorar la que ya poseen) y su oferta (actores relacionados con la generación, construcción y mejoramiento de la vivienda).

El total de demanda potencial que se compone de la demanda de viviendas nuevas y del mejoramiento de las ya existentes, tiene una tendencia alcista que en 2011 llegó a registrar 1,076,514.

Por otra parte, la oferta de viviendas construidas también mostró signos de recuperación a pesar de la crisis internacional de 2008 ya que creció 11.1% entre 2010 y 2011, y se espera que continúe con signos positivos para 2012.

Demanda y oferta de vivienda

 

2007

2008

2009

2010

2011

Viviendas nuevas

631,162

634,118

634,248

633,742

633,617

Mejoramiento de vivienda

394,356

406,177

418,201

430,434

442,897

Total de la demanda potencial de viviendas

1,025,518

1,040,295

1,052,449

1,064,176

1,076,514

Oferta de viviendas construidas

512,100

501,700

388,712

405,000

450,000

Fuente: Comisión Nacional de Vivienda (Conavi), Centro de Investigación y Documentación de la Casa (Cidoc), Instituto de Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) y BBVA Bancomer.

La Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) estima que durante 2012 la demanda potencial de vivienda será mayor a la registrada en 2011 (1,076,514). Las características de las familias que constituyen esa demanda, son clasificadas por la SHF de la siguiente manera:

a) 52.3% de la demanda se distribuirá en localidades urbanas, 31.6% en zonas rurales y 16.1% se localizará en zonas en transición (de rurales a urbanas).

b) El 36.5% de la demanda está constituido por familias que tienen subcuenta de vivienda (en Infonavit o Fovissste), mientras que las familias sin afiliación ascienden a 63.5%.

c) Los hogares que están pagando una hipoteca y los que tienen un ingreso disponible insuficiente (ingreso monetario del hogar menos los gastos que realizan las familias en alimento, vestido, transporte, educación y energía), no son considerados en la adquisición de vivienda nueva o usada; esto porque los primeros sí pueden demandar mejoramientos mientras que los segundos tienen ingreso negativo, por lo que no tienen capacidad de endeudamiento para adquirir una vivienda.

Del total de entidades federativas del país, 11 de ellas concentran 64.5% de la demanda (690,595 viviendas); sobresale el Estado de México, Veracruz, Distrito Federal, Chiapas, Baja California, Chihuahua, Oaxaca y Jalisco, como se observa a continuación

Demanda de vivienda por entidad federativa, 2012

Entidad Federativa

Demanda de Viviendas

Porcentaje

Entidad Federativa

Demanda de viviendas

Porcentaje

Estado de México

113,298

32.3%

Coahuila

25,728

15.7%

Veracruz

107,668

San Luis Potosí

20,211

Distrito Federal

64,545

Hidalgo

19,290

Chiapas

60,574

Durango

18,125

Baja California

55,304

32.2%

Morelos

15,839

Chihuahua

55,088

Sinaloa

15,813

Oaxaca

50,657

Zacatecas

14,572

Jalisco

50,550

Querétaro

14,386

Puebla

45,224

Quintana Roo

12,882

Michoacán

45,205

Campeche

11,598

Guanajuato

42,482

Nayarit

9,853

4.5%

Tabasco

36,896

15.3%

Tlaxcala

8,607

Nuevo León

34,692

Yucatán

7,927

Guerrero

31,729

Colima

7,243

Tamaulipas

30,987

Aguascalientes

7,136

Sonora

30,033

Baja California Sur

7,101

 

 

 

Total Nacional

1,071,243

100%

Fuente: Sociedad Hipotecaria Federal

El sector de la construcción

En el mercado de la vivienda interactúa tanto la demanda como la oferta, que juega un papel central en el sector de la construcción que  está constituido por el conjunto de actividades orientadas a la edificación de inmuebles habitacionales y no habitacionales; a la construcción de obras de ingeniería civil y obra pesada; así como por trabajos especializados vinculados a la construcción.

Hasta el primer trimestre de 2012 existían alrededor de 20 mil empresas de la industria de la construcción. Según el INEGI, la mayoría de ellas se encuentra en el Distrito Federal, Jalisco, Estado de México y Nuevo León.

 

Empresas y personal ocupado en el sector de la construcción

 

Estado

Construcción 1 (unidades económicas)

Personal ocupado 2

 

Estado

Construcción 1 (unidades económicas)

Personal ocupado 2

Aguascalientes

355

9,047

 

Morelos

259

5,751

Baja California

609

14,942

 

Nayarit

276

6,119

Baja California Sur

216

1,885

 

Nuevo León

1,358

49,390

Campeche

357

12,180

 

Oaxaca

442

6,506

Coahuila

684

23,154

 

Puebla

598

11,060

Colima

276

6,524

 

Querétaro

419

14,721

Chiapas

631

13,824

 

Quintana Roo

333

9,145

Chihuahua

629

14,343

 

San Luis Potosí

544

8,904

Distrito Federal

1,913

127,426

 

Sinaloa

702

29,238

Durango

351

13,928

 

Sonora

757

23,304

Guanajuato

905

35,500

 

Tabasco

562

10,555

Guerrero

289

8,826

 

Tamaulipas

861

26,869

Hidalgo

325

5,972

 

Tlaxcala

125

1,712

Jalisco

1,371

49,724

 

Veracruz

981

28,187

Estado de México

1,042

25,533

 

Yucatán

748

20,297

Michoacán

637

12,005

 

Zacatecas

242

7,962

 

 

 

 

Gran total

19,797

634,533

Fuente:1/INEGI. Directorio Estadístico de Unidades Económicas, marzo 2011.
2/INEGI. Encuesta Nacional de Empresas Constructoras, marzo 2011.

Este sector está vinculado de manera directa con varias ramas de la industria productiva, necesarias para la construcción como la de hierro, acero, cemento, cal, yeso, maquinaria, equipos electrónicos y pintura, entre otras. También tiene participación indirecta en otras actividades económicas, por ejemplo, el transporte de materiales para construcción y alquiler de maquinaria especializada o el comercio de materiales para la construcción.

Debido a la importancia que tiene por sí misma y a los vínculos ya mencionados, la industria de la construcción tiene un efecto multiplicador en el mercado laboral y en la economía del país. Tan sólo entre 2010 y 2011, generó en promedio más de 3.5 millones de empleos. De los 12 sectores considerados en la siguiente tabla, el de la construcción ocupa el séptimo lugar en cuanto a población ocupada y genera 7.7% del total de la Población Económicamente Activa (PEA) en el país.

 

Población ocupada por sector

 

2010/01

2010/02

2010/03

2010/04

2011/01

2011/02

2011/03

2011/04

2012/01

Comercio

19.79

19.96

19.87

19.48

19.91

19.67

19.51

19.87

19.68

Industria manufacturera

15.51

15.02

15.45

15.31

15.30

15.47

15.16

15.14

15.38

Agricultura, ganadería, silvicultura, caza y pesca

13.50

14.00

14.13

14.39

13.25

13.51

14.27

13.94

13.36

Servicios diversos

10.78

10.65

10.40

10.61

10.74

10.55

10.65

10.84

10.83

Servicios sociales

8.29

8.29

8.28

8.40

8.44

8.32

8.03

8.12

8.26

Construcción

7.93

7.87

7.73

7.65

7.91

7.89

7.73

7.47

7.57

Restaurantes y servicios de alojamiento

6.69

6.62

6.56

6.54

6.74

6.85

6.71

6.92

6.90

Servicios profesionales, financieros y corporativos

6.09

6.29

6.35

6.24

6.43

6.51

6.66

6.69

6.62

Gobierno y organismos internacionales

5.01

4.98

5.03

5.09

4.99

5.02

4.95

4.97

5.02

Transportes, comunicaciones, correo y almacenamiento

4.91

4.87

4.82

4.86

4.94

4.86

4.80

4.56

4.87

Industria extractiva y de la electricidad

0.85

0.82

0.72

0.77

0.75

0.72

0.82

0.77

0.81

No especificado

0.64

0.64

0.65

0.66

0.60

0.62

0.72

0.71

0.72

Total

100

100

100

100

100

100

100

100

100

Fuente: INEGI/Encuesta Nacional de Ocupación y Empleo.

Entre 2009 y 2010 el sector de la construcción tanto en México como a escala internacional se vio afectado por una crisis severa. Sin embargo, desde 2011 el país ha mostrado signos de recuperación importante que se han mantenido durante 2012. En el primer trimestre de este año el subsector edificación registró un valor en términos del Producto Interno Bruto (PIB) de 323 mil millones de pesos equivalentes a un crecimiento de 5.1% en relación con el primer trimestre de 2011; la construcción de obras de ingeniería civil u obra pesada (trabajos para el abastecimiento de agua, petróleo, gas, electricidad y telecomunicaciones; división de terrenos y urbanización; construcción de vías de comunicación; así como marítimas, fluviales y subacuáticas) registró un crecimiento anual de 4.9% con un valor de 221 mil 213 millones de pesos.

Por lo que se refiere a los trabajos especializados que se desarrollan antes, durante y después de la construcción, tales como cimentaciones, montaje de estructuras prefabricadas, trabajos en exteriores, instalación y equipamiento en construcciones, así como trabajos de acabados, fue de 43 mil 525 millones de pesos, lo que significa un crecimiento de 3.8% respecto al primer trimestre de 2011, como se muestra en la siguiente gráfica.

 

 

El impacto de la construcción y la vivienda en el PIB

En los últimos años, la industria de la construcción y la vivienda ha tenido altibajos en su tendencia de crecimiento. Entre 2006 y 2008, años en los que el PIB nacional mostró tendencias al alza, el PIB vinculado con el sector de la vivienda y la construcción, creció aún más, e incluso puede considerarse que ambos fueron un factor relevante para que la economía mexicana creciera. En 2009, la economía nacional arrastrada por la crisis internacional observó un descenso en el PIB, que también se vio reflejado en el sector. Para 2010, la situación para el sector inmobiliario mostró todavía dificultades, ya que a pesar de que la economía avanzó 5.5%, la construcción se contrajo 0.1% y la vivienda 1.9%. En 2011, el panorama fue considerablemente mejor ya que se recuperaron las tendencias positivas, y tanto el PIB de vivienda como el de la construcción tuvieron variaciones por encima de las registradas por el PIB nacional.

Según datos del INEGI, se espera que esta tendencia positiva se mantenga e incluso sea mayor durante 2012.

Financiamiento y créditos

El gobierno federal ha tenido como uno de sus objetivos impulsar la adquisición de vivienda por parte de los mexicanos, de tal manera ha fomentado la creación de esquemas y la coordinación de diversas instancias gubernamentales para hacerlo posible.

Actualmente, existe una diversidad amplia de opciones de financiamiento para adquirir una casa o un departamento, entre las que se encuentra la banca comercial, las instituciones gubernamentales (Infonavit y Fovissste), Sociedades Financieras de Objeto Limitado (Sofol) y Sociedades Financieras de Objeto Múltiple (Sofom), además hay empresas que ofrecen esquemas de autofinanciamiento. A continuación se muestran algunas opciones así como las características más importantes de cada una de ellas

Organismos públicos y privados que se encargan de proporcionar créditos hipotecarios

Institución

Destinado a

Instituto de Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit).

Trabajadores asalariados.

Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales para los Trabajadores del Estado (Fovissste)

Trabajadores al servicio del estado.

Sociedad Hipotecaria Federal (SHF).

Impulsar el crédito hipotecario y la mejora de vivienda para las personas que lo soliciten.

Fideicomiso Fondo Nacional de Habitaciones Populares (Fonhapo).

Familias de bajos recursos.

Banca

Personas físicas asalariadas y profesionistas independientes o con actividad empresarial.

Autofinanciamiento

Personas físicas, las cuales se inscriben en un grupo que realiza aportaciones cada mes a un fideicomiso.

Sociedad Financiera de Objeto Limitado (Sofol)

Personas que lo solicitan.

Sociedades Financieras de Objeto Múltiple (Sofom)


Por lo que se refiere a los créditos otorgados para vivienda, en 2008 se concedió el mayor número (1,769,169); sin embargo en 2009 se registró una caída de 19.6% (1,421,711). A partir de 2010 y 2011 hubo un periodo de recuperación, aunque todavía no se alcanzan los niveles de 2008. El Infonavit es la institución que otorga más créditos, en los últimos tres años ha autorizado más de 400 mil.

El gobierno federal contribuye con estas expectativas positivas gracias al incremento en su presupuesto de 5.3 mil millones a 8 mil millones de pesos (lo que significa un aumento de 45% en términos reales), al programa de subsidios para adquisición de vivienda entre la población de menores ingresos.

Además, la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, continúa impulsando el financiamiento a la vivienda mediante tres ejes: ofrecer más opciones de financiamiento y liquidez para el desarrollo de vivienda, consolidar mecanismos para atender las necesidades de la población que no tiene una casa y promover una planeación urbana sustentable.

promover una planeación urbana sustentable

Nota: La información fue tomada de las propagandas en papel que regalan los diferentes establecimientos, así como también de los menús que tienen a la vista.
a) Programa de Ahorro, Subsidio y Crédito para la Vivienda Progresiva (a partir de 2002); Programa Especial de Crédito y Subsidios a la Vivienda (2005-2006) y Vivienda Rural.
b) Incluye Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedades Financieras de Objeto Limitado, Banca Comercial y de Desarrollo; en febrero de 2002 se dio el proceso de fusión del FOVI con la SHF; asimismo se incluyen los financiamientos del Programa Especial de Crédito y Subsidios a la Vivienda, los cuales son entregados directamente por la SHF (hasta 2006).
c) Incluye Programa de Ahorro y Subsidio a la Vivienda Programa VivAh (hasta 2001), Programa de Vivienda Rural (2003 y 2005), Programa Especial para Trabajadores Piso Firme y Micronegocios (a partir de 2007).
d) Incluye el Fideicomiso Casa Propia y el Fideicomiso para la Vivienda y el Desarrollo Urbano (hasta 2001), a partir de 2002 el Instituto de Vivienda-DF.
e) Incluye: Comisión Nacional de Vivienda, Programa Especial de Financiamiento a la Vivienda para el Magisterio, Luz y Fuerza del Centro, el Fideicomiso Privado, la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, Hábitat para la Humanidad México A.C., Banco Nacional del Ejército Fuerza Aérea y Armada (a partir de 2007) y el Fondo de Fomento y Garantía para el Consumo de los Trabajadores.
f) Descuento de los financiamientos de créditos hipotecarios o subsidios que están considerados en más de dos instituciones, a fin de hacer equivalentes a viviendas.
g) Se reportan cifras programadas.
ND No disponible.
P Cifras preliminares.
Fuente:  Quinto Informe de Gobierno,2011 Anexo Estadístico II/Estadísticas Nacionales. Economía Competitiva y Generadora de Empleos.

Por otra parte la Comisión Nacional de Vivienda en el documento Avances del Sector vivienda 2012 establece que la derrama económica del sector de la vivienda hasta marzo de 2012 superaba los 81,558 millones de pesos, equivalente al 33.1% de lo que se tiene programado hasta el final del año.

Evolución y desempeño de la cartera hipotecaria

La disponibilidad de financiamiento de las instituciones públicas y un número aún importante de derechohabientes con posibilidad de ejercer su crédito, garantizan un crecimiento inercial del sector de la vivienda. El crédito vigente de la banca comercial a la vivienda mantuvo tasas de crecimiento positivas durante 2011, similares a las observadas desde el segundo semestre de 2010.

En el estudio sobre la Situación Inmobiliaria en México que emitió el Servicio de Estudios Económicos de Grupo BBVA-Bancomer, se afirma que al igual que en 2011, en 2012 la actividad hipotecaria continuará mostrando un comportamiento positivo, pues se pronostica que el Producto Interno Bruto (PIB) nacional crezca 3.3% y el de la construcción en 3.8%.

Un dato relevante es que aun cuando ha habido un crecimiento considerable de los créditos otorgados, el índice de morosidad (cartera vencida/cartera total) se ha reducido de forma consistente. En 2005, los niveles de cartera vencida eran del orden de 5.7% en promedio. En 2008, previo al inicio de la crisis, la cartera vencida de la banca era de 3%, y en la recesión de 2009 aumentó en forma modesta (si se considera la magnitud de la contracción en la actividad económica en dicho año) a 4.1%. Para mediados de 2011, prácticamente se había recuperado en su totalidad, con niveles de 3.6 % y hasta abril de 2012 este índice era de 3.4%.

El CAT Hipotecario

El costo anual total (CAT) de financiamiento incluye todos los costos y gastos inherentes del crédito, como intereses, comisiones, estudios socioeconómicos, avalúos, costos de administración, pagos de seguros y la periodicidad de pagos en el año. Se expresa en porcentaje anual y permite realizar comparaciones entre diversos créditos. Con el CAT el usuario puede comparar el costo de los créditos bajo condiciones similares.

En la gráfica se observa que el CAT promedio en diciembre de 2004 era de 17.4% y en abril de 2012 de 14%. Durante ese periodo, se puede observar que el CAT registró una tendencia descendente, como resultado de una mayor competencia entre las instituciones que ofrecen créditos hipotecarios tales como intermediaros financieros, bancos, sofoles, etc. Todo ello favorece el acceso a crédito privado para la población de menores ingresos. A pesar de ello, el rango de valor mínimo y máximo todavía presenta una importante brecha.

Proyección de población y vivienda

De acuerdo con información del INEGI, la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) estima que la población nacional pasará de 112.3 millones en 2010 a 128.4 millones en 2040, este incremento representa una tasa de crecimiento medio anual de 0.45%, es decir, el aumento poblacional en las próximas cuatro décadas será de 16.1 millones. Según sus pronósticos, la demografía del mercado de vivienda experimentará grandes modificaciones en los diversos segmentos, la población menor a 14 años se reducirá  en 26.0 % entre 1970 y 2040, mientras que la población entre 15 y 64 años aumentará 16.7%. Asimismo, las personas con más de 65 años lo harán en 9.3%, como se muestra en el siguiente cuadro:

 

Población total por grupos de edad
(Porcentaje respecto a la población total)

 

0-14 años

15-64 años

65 y más años

1970

46.2%

50.1%

3.7%

1990

38.5%

57.3%

4.2%

2010

32.5%

71.5%

8.3%

2040

20.2%

66.8%

13.0%

Var. 1970-2040

(-1) 26.0%

16.7%

9.3%

Fuente: Estado actual de la vivienda en México 2011. Asociación Hipotecaria Mexicana, que cita datos de la Sociedad Hipotecaria Federal con información de INEGI.

El cambio demográfico, de acuerdo con el documento Estado actual de la vivienda en México 2011, elaborado por la Fundación Centro de Investigación y Documentación de la Casa (Cidoc); SHF con el apoyo de Conavi, Sedesol, Infonavit y Fovissste; HIC y BBVA-Bancomer, entre otras instituciones, se traducirá en un incremento en la demanda de vivienda. El número de viviendas se incrementará con un factor de 1.5 (486 mil viviendas al año) entre 2010 y 2040, pasando de 28.6 a 43.2 millones. Asimismo, se estima que serán necesarias cerca de 351 mil hectáreas para el desarrollo sustentable del sector en el periodo referido.


Logros y retos


Los objetivos y estrategias del Programa Nacional de Vivienda 2008-2012: Hacia un desarrollo habitacional sustentable responden a los retos del presente y el futuro de la vivienda en nuestro país y su cumplimiento puede expresarse en metas cuantitativas y cualitativas que buscan el mayor impacto en los niveles de bienestar de la población de acuerdo con lo siguiente

 

Retos del presente y futuro de la vivienda

RETOS

OBJETIVOS

Metas (2012)

Cobertura

Objetivo 1. Incrementar la cobertura de financiamientos de vivienda ofrecidos a la población de menores ingresos, preferentemente a la que se encuentra en situación de pobreza

6 millones de financiamientos.

Calidad y sustentabilidad

Objetivo 2. Impulsar un desarrollo habitacional sustentable

Espacios emblemáticos del desarrollo habitacional sustentable en la zonas metropolitanas del país.
1.7 millones de mejoramientos de vivienda

Integralidad sectorial

Objetivo 3. Consolidar el Sistema Nacional de Vivienda, a través de mejoras a la gestión pública

Iniciativa de reforma para fortalecer facultades gubernamentales en materia de desarrollo habitacional y coordinación sectorial.

Apoyos gubernamentales

Objetivo 4. Consolidar una política de apoyos del Gobierno Federal que facilite a la población menores ingresos, preferentemente a la que se encuentra en situación de pobreza, acceder al financiamiento de vivienda, y que fomente el desarrollo habitacional sustentable

Escenarios: (en miles de millones de pesos, meta 2012).
a) 42.0
b) 59.1
c) 74.1

Fuente: Diario Oficial. Comisión Nacional de Vivienda.

En el marco del Programa Nacional de Vivienda 2008-2012: Hacia un desarrollo habitacional sustentable, el Gobierno Federal tiene previsto destinar más del doble de los recursos invertidos seis años atrás, para ser ejercidos por los diversos organismos de vivienda, en el ámbito de sus respectivas competencias.

Con esa inversión se beneficiará a la población que se encuentra afiliada a la seguridad social y que cuenta con la prestación de crédito a la vivienda. Incluso, los intermediarios financieros dan preferencia a los trabajadores con filiación social, por la certidumbre de su estabilidad laboral.

La población no afiliada enfrenta mayores restricciones para acceder al mercado hipotecario, a pesar de que también necesita de una vivienda. Por ello, la cuantificación y caracterización de este segmento de la población es importante a fin de diseñar estrategias adecuadas para su atención.

Información de la ENIGH revela que en 2010 la Población Económicamente Activa (PEA) era de 47.4 millones, de los cuales, 44.5 millones estaban ocupados. Además, de acuerdo con el estudio sobre la Situación Inmobiliaria en México del Grupo BBVA-Bancomer se estima que alrededor de 33.2 millones de PEA ocupada no está afiliada a ninguna institución pública (IMSS, ISSSTE, Pemex, etc.) o servicios privados y por lo mismo no cuentan con la prestación de crédito hipotecario.

Este segmento de población ofrece un amplio potencial para hacer crecer el crédito hipotecario de manera significativa en los próximos años. Para eso, es necesario conocer qué porcentaje de dicha población necesita una vivienda para saber si su nivel de ingreso es suficiente para adquirirla. Por tal razón, la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) empezó a considerar a este sector de la población, y ha empezado a trabajar con aproximadamente 5.9 millones de familias que no se encuentran afiliadas a los institutos públicos de vivienda y muestran necesidades habitacionales.

Por su parte, el Infonavit con base en la información de la ENIGH 2010, identificó la necesidad de desarrollar nuevas soluciones habitacionales como la atención a poblaciones rurales y tipos de crédito específicos para la remodelación o ampliación.

Su meta para 2012 es otorgar 490 mil créditos y un monto de 118 mil millones de pesos. Se espera que el número de créditos llegue hasta 590 mil en 2017 para cumplir con el rezago habitacional. Otro de los objetivos del Infonavit es atender las necesidades de vivienda de los trabajadores temporales y los trabajadores sin un sistema de ahorro para vivienda.

Como una solución a la oferta de vivienda sustentable, el Infonavit en 2010, puso en práctica el programa Hipoteca Verde (HV), que ofrece a sus acreditados una mejor calidad de vida al impulsar el desarrollo de viviendas sustentables. Debido al éxito que tuvo, a partir de 2011 la incorporación de ecotecnologías en las viviendas será obligatoria cuando se financien con créditos otorgados por el Instituto en los casos de vivienda nueva o usada, construcción en terreno propio, remodelación y ampliación.
Según la CONAVI, los beneficios de la HV hasta marzo de 2012 fueron los siguientes:

a )Ahorro energético: 48% en el consumo de electricidad y gas.

b) Ahorro en el pago de recibos de luz, agua y gas que oscilan entre $186 y $366 mensuales, con un ahorro promedio de $261 para habitantes de vivienda económica.

c) Ahorro de emisiones de bióxido de carbono (CO2) estimadas entre 1 y 1.5 toneladas al año por vivienda.

De igual manera, los créditos que otorga el FOVISSSTE están dirigidos a viviendas que cumplen requisitos de sustentabilidad, en armonía con el cuidado del medio ambiente.

 

La Procuraduría Federal del Consumidor y el sector inmobiliario


Profeco desempeña un papel activo en la protección de los derechos de los consumidores del sector inmobiliario, buscando evitar que éstos sean sujetos de abusos de parte de los proveedores.

En materia de normatividad, el artículo 73 Bis de la Ley Federal de Protección al Consumidor (LFPC) establece que el proveedor deberá poner a disposición del consumidor información sobre las características del inmueble, como son la extensión del terreno, superficie construida, tipo de estructura, instalaciones, acabados, accesorios, lugar o lugares de estacionamiento, áreas de uso común con otros inmuebles, servicios con que cuenta y estado físico general del inmueble, entre otros.

Desde febrero de 2004, los desarrolladores de inmuebles están obligados a registrar su contrato de adhesión ante la Profeco (documento elaborado unilateralmente por el proveedor para establecer en formatos uniformes los términos y condiciones aplicables a la adquisición de un producto o la prestación de un servicio). En el artículo 73 Ter de la LFPC, se menciona que el contrato que el proveedor pretenda registrar, deberá cumplir al menos con los siguientes requisitos:

 

a) Lugar y fecha de celebración del contrato.

b) Estar escrito en idioma español.

c) Nombre, denominación o razón social, domicilio y Registro Federal de Contribuyentes del proveedor.

d) Precisar las cantidades de dinero en moneda nacional.

e) Descripción del objeto del contrato.

f) El precio total de la operación, la forma de pago, así como las erogaciones adicionales que deberán cubrir las partes.

g) Relación de los derechos y obligaciones, tanto del proveedor como del consumidor.

h) Las penas convencionales que se apliquen tanto al proveedor como al consumidor por el incumplimiento del contrato.

i) De igual manera, deberá señalarse que el inmueble cuenta con la infraestructura para el adecuado funcionamiento de sus servicios básicos.

Este registro ante la Profeco es fundamental, ya que brinda certeza a los consumidores de que las cláusulas incluidas en el contrato son claras y transparentes, es decir, que no incorpora elementos abusivos o desproporcionados en perjuicio de ellos. Hasta el 31 de diciembre de 2011, se contaba con 4,434 contratos registrados en materia de compraventa inmobiliaria. En lo que va de 2012, se han registrado 55 más. 

También existen convenios de colaboración entre la Profeco, el Infonavit, Fovissste y Canadevi a partir de los cuales se han elaborado contratos tipo para el sector, es decir, formatos homologados en los que se evita que haya cláusulas abusivas para los consumidores que adquieren este tipo de bienes, además de procurar un lenguaje comprensible para el consumidor. Estos convenios de colaboración son de gran relevancia ya que involucran a las instituciones que se encuentran a la vanguardia del otorgamiento de créditos para la adquisición de vivienda e impulsan a que los proveedores se adhieran a este tipo de reglamentaciones.

 

Antes de comprar una casa o departamento, Profeco te sugiere que revises: 

El comportamiento comercial del proveedor

Que el modelo de contrato de adhesión que se va a firmar esté registrado ante Profeco.

Esta información podrás encontrarla en la página del Buró Comercial de Profeco (http://burocomercial.profeco.gob.mx).

Es importante recordar que las obligaciones del proveedor son:

No solicitar ningún pago o anticipo hasta que conste por escrito la relación contractual, excepto lo relativo a gastos de investigación.

Cumplir con las fechas de entrega, las características del inmueble, los acabados y accesorios que se establecieron en el contrato.

Ofrecer una garantía con vigencia mínima de 5 años para cuestiones estructurales, 3 años para impermeabilización, y 1 año para los demás elementos (artículo 73 Quáter de la LFPC que entró en vigor en enero de 2011).

Realizar, sin costo alguno para el consumidor, cualquier reparación de los defectos o fallas presentados en el inmueble durante el tiempo que esté vigente la garantía.

Los proveedores, fraccionadores, constructores, promotores y demás personas que intervengan en la asesoría y venta al público de viviendas destinadas a casa habitación, no pueden comercializarlos si no han registrado su contrato de adhesión ante Profeco.

Si el desarrollador inmobiliario no cumple con alguna de estas obligaciones la Profeco tiene facultades para intervenir en defensa de los derechos del consumidor.

Las principales razones por las cuales los consumidores acuden a Profeco son la negativa a la entrega del inmueble, la negativa a la devolución del depósito y la negativa a hacer efectiva la garantía.

Cabe mencionar que algunos desarrolladores como Grupo Geo, VivelCA y Grupo Sadasi ya se han registrado en Concilianet, lo que brindará a los consumidores facilidades para solucionar cualquier conflicto o irregularidad en los servicios contratados.

Concilianet es una herramienta de la Profeco que permite a los consumidores y proveedores conciliar desde cualquier computadora con acceso a Internet, lo que ayuda a disminuir los costos y tiempos de atención.

Durante 2011, la Procuraduría recibió 6,009 quejas de las cuales se han conciliado el 75%, quedando 1,710 en trámite, para 2012, el número de quejas hasta el mes de mayo asciende a 2,329, mejorando el porcentaje de conciliación respecto a 2011 con un total de 83%.

 

Conclusiones


Según las proyecciones de distintas entidades, el sector inmobiliario seguirá con su senda de crecimiento durante 2012, lo que es reflejo de la estabilidad macroeconómica que ha tenido el país durante los últimos años. Además las políticas instrumentadas que permiten la entrada de nuevos intermediarios financieros especializados han sido uno de los motores que ha permitido que este crecimiento no se detenga.

Las ampliaciones del financiamiento reflejadas en el Plan Nacional de Desarrollo 2007-2012, el Programa Sectorial de Desarrollo Social 2007-2012 y el Programa Nacional de Vivienda 2007-2012, han ayudado a que sectores más desfavorecidos también puedan acceder a créditos para adquirir viviendas propias, impulsando el crecimiento del sector.

En los últimos cinco años se ha impulsado la modernización de los organismos de vivienda para que respondan a los requerimientos de las familias mexicanas sin descuidar en ningún momento la sustentabilidad del medio ambiente. Durante este periodo el Infonavit ha entregado más de 2.5 millones de créditos para comprar una casa, cifra superior a lo entregado entre mayo de 1972 y diciembre de 2000.

Por otro lado, tanto la promulgación de la Ley de Vivienda (2006), como los cambios realizados a las reglamentaciones de construcción, en particular el del Distrito Federal, han ayudado a promover la edificación de viviendas en las que se pone atención a las características geográficas del país y que, por lo tanto, ofrecen mayores condiciones de seguridad para sus habitantes, evitando así mayores catástrofes ante fenómenos naturales.

La ampliación de créditos por parte del sector público a través de instituciones como Infonavit y Fovissste ha generado una mayor competencia en este mercado generando importantes beneficios a los consumidores.

Nuestro país tiene retos importantes a los que se deberá enfrentar en los próximos años, entre los que se encuentran:

a) Asegurar el suministro de servicios básicos (agua potable, drenaje y energía eléctrica)  para las viviendas nuevas que se construyen anualmente.

b) Crear obras de infraestructura y equipamiento urbano tales como pavimentación y aceras, electrificación de la comunidad, la instalación de plantas de tratamiento de aguas, construcción de clínicas, unidades médicas y escuelas, entre otras.

c) Para lograr la meta de construir más de 600 mil viviendas anuales, se requiere de una mayor oferta financiera (se espera que contribuyan los cambios en las reglas de operación que implementaron tanto Fovissste como Infonavit para otorgar crédito) e invertir en la edificación habitacional, especialmente en las localidades donde es más significativo el rezago en vivienda.Por otro lado, para contribuir a cuidar el medio ambiente y garantizar una calidad de vida sustentable, es necesario que en la construcción de casas nuevas se continúen aplicando los programas que buscan la incorporación de soluciones tecnológicas ecológicas. Las llamadas Hipotecas Verdes, implementadas en 2007, han tenido un impulso sin precedentes, pues durante los últimos cinco años se han otorgado más de 750 mil créditos verdes.

En lo que a la Profeco se refiere, el reto es continuar con un papel activo en la protección de los derechos de los consumidores. La Ley Federal de Protección al Consumidor establece principios claros que los proveedores de este tipo de servicios deben cumplir.

En este último año la Procuraduría ha hecho importantes esfuerzos en materia de transparencia de varios sectores, incluido el inmobiliario, estos esquemas ayudan a los consumidores a tomar mejores decisiones y a estar mejor informados respecto al comportamiento comercial de los proveedores, elemento fundamental en la construcción de confianza y certidumbre al consumidor.


Notas


Cámara de Diputados del H. Congreso de la Unión. Ley de Vivienda. Última Reforma DOF 16/06/2011. Del portal de internet de la Cámara de Diputados:
http://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/LViv.pdf

Cidoc, SHF, Conavi, Cidoc, Sedesol, Infonavit y Fovissste; HIC y BBVA-Bancomer. Estado actual de la vivienda en México 2011. Primera Edición, octubre de 2011. Del portal de internet de la Asociación Hipotecaria Mexicana:
http://www.ahm.org.mx/docs/asociados/SHF/EAVM2011.pdf


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Última modificación :
14-Sep-2012 por la Dirección General de Estudios sobre Consumo

 

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